Immobilien: Kaufpreisaufteilung soll gesetzlich geregelt werden, Sonderabschreibung nur für zusätzlichen Wohnraum

Wenn Sie vermieten oder in Immobilien investieren, sind zwei Themen für Sie aktuell: Der Regierungsentwurf zum Jahressteuergesetz 2026 will die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Gebäude erstmals gesetzlich regeln. Und der BFH hat die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau auf zusätzlichen Wohnraum begrenzt.

Neuer § 6f EStG: Aufteilung des Gesamtkaufpreises

Die Aufteilung bestimmt, welcher Teil des Kaufpreises auf das abschreibbare Gebäude entfällt. Der Entwurf sieht eine dreistufige Regelung vor:

1. Eine im Kaufvertrag vorgenommene Aufteilung ist der Besteuerung zugrunde zu legen, wenn sie die realen Wertverhältnisse nicht in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich haltbar erscheint.
2. Fehlt eine tragfähige vertragliche Aufteilung, sind Boden- und Gebäudewert gesondert zu ermitteln und der Kaufpreis nach dem Verhältnis beider Werte aufzuteilen. Maßgeblich ist die Immobilienwertermittlungsverordnung. Der Gebäudewertanteil darf nicht unter 0 Euro liegen.
3. Das BMF soll im Einvernehmen mit den Ländern eine Arbeitshilfe zur vereinfachten Aufteilung veröffentlichen, deren Ergebnis der Besteuerung zugrunde gelegt werden kann. Wer eine abweichende Aufteilung geltend macht, muss sie durch ein Gutachten nach persönlicher Vorortbesichtigung nachweisen. Das Gutachten muss von einem öffentlich bestellten und vereidigten oder einem entsprechend zertifizierten Sachverständigen stammen.

Die Regelung soll erstmals für bebaute Grundstücke gelten, die aufgrund eines nach der Verkündung des Gesetzes rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Vertrags oder gleichgestellten Rechtsakts angeschafft werden. Bestehende Erwerbe sind danach nicht betroffen.

BFH: Keine Sonderabschreibung bei Abriss und Neubau

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG beträgt 5 Prozent der Baukosten zusätzlich zur regulären Abschreibung. Sie setzt voraus, dass durch eine Baumaßnahme neue, bisher nicht vorhandene Wohnungen geschaffen und im Jahr der Herstellung und den folgenden neun Jahren zu fremden Wohnzwecken vermietet werden. Der Bauantrag muss nach dem 31.08.2018 und vor dem 01.01.2022 oder nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029 gestellt worden sein.

Mit Urteil vom 12.08.2025 (IX R 24/24) hat der BFH entschieden, dass die Sonderabschreibung nicht zu gewähren ist, wenn ein vermietetes Einfamilienhaus abgerissen und durch einen Neubau ersetzt wird. Die Klägerin hatte Ende 2018 aus Wirtschaftlichkeitsgründen den Abriss des sanierungsbedürftigen Hauses beschlossen und 2019 den Bauantrag gestellt. Im Juni 2020 wurde abgerissen, der Neubau war bis Dezember 2020 fertig und wurde wieder vermietet. Das Finanzamt erkannte nur die reguläre Abschreibung an, Klage und Revision blieben erfolglos.

Nach Auffassung des BFH ist eine Wohnung nur dann neu im Sinne des § 7b EStG, wenn sich der Wohnungsbestand durch die Baumaßnahme vermehrt. Das folge aus dem Lenkungszweck der Norm, dem Mangel an bezahlbarem Wohnraum entgegenzuwirken. Ein bloßer Ersatzbau genügt nicht.

Ausnahmsweise kann die Sonderabschreibung in Betracht kommen, wenn Abriss und Neubau weder sachlich noch zeitlich zusammenhängen und nicht Teil eines von vornherein gefassten Gesamtplans sind. Das lag im Streitfall nicht vor.

Offene Fragen

Höchstrichterlich nicht geklärt ist, ob die Sonderabschreibung gewährt wird, wenn ein Einfamilienhaus durch ein Mehrfamilienhaus mit mehr Wohnungen ersetzt wird. Entsteht aus einer Bestandswohnung nach Aufteilung eine zweite, unabhängig nutzbare Mieteinheit, gewährt die Finanzverwaltung die Sonderabschreibung nach ihrem Anwendungserlass.

Was jetzt zu tun ist

• Wenn Sie eine Immobilie kaufen, sollte die Kaufpreisaufteilung im Vertrag wirtschaftlich nachvollziehbar sein, und die Wertgrundlagen sollten dokumentiert werden. Für Käufe ab Verkündung des Gesetzes ist das künftig die erste Stufe der Prüfung. Sprechen Sie uns gerne vor Vertragsabschluss an.
• Planen Sie einen Ersatzneubau, sollten Sie vor dem Abriss klären, ob zusätzlicher Wohnraum entsteht. Planung, Bauantrag und zeitlicher Ablauf von Abriss und Neubau sollten Sie sorgfältig dokumentieren.
• Wurde Ihnen die Sonderabschreibung versagt, kann sich eine Prüfung lohnen, ob ein Einspruch Aussicht auf Erfolg hat, etwa wenn mehr als ein bloßer Ersatzbau vorliegt. Wir unterstützen Sie dabei gerne im Rahmen eines Mandats.