Spekulationsgewinn bei trennungsbedingtem Hausverkauf

Was passiert, wenn Eheleute eine Immobilie erwerben und diese Immobilie zur Vermeidung einer Zwangsversteigerung innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung der Immobilie veräußert wird?

Grundsätzlich können Eheleute gemeinsam eine Immobilie erwerben und veräußern, soweit sie beide als gemeinsame Eigentümer zustimmen. Jedoch ist hier aus steuerlicher Sicht aufzupassen. Das Gesetz besagt, dass der Gewinn aus der Veräußerung einer privat gehaltenen Immobilie der Steuerpflicht unterliegt, sofern zwischen Anschaffung und Veräußerung der Immobilie noch keine zehn Jahre vergangen sind. „Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden“, § 23 Absatz 1 S. 1 Nr. 1 EStG.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hatte hierzu einen aktuellen Fall vorliegen, zu dem mit Urteil vom 14. Februar 2023, IX R 11/21 wie folgt entschieden wurde.

Zugrunde liegender Sachverhalt:

• Ehepaar erwarb Einfamilienhaus in 2008.
• Trennung war in 2015.
• Ehemann zog aus.
• Ehefrau und Kind blieben in der Ehewohnung.
• Ehefrau drohte mit Zwangsversteigerung, falls Ehemann seinen Miteigentumsanteil nicht an sie veräußern würde.
• Zur Vermeidung einer Zwangsversteigerung veräußert der Ehemann 2017 seinen Anteil an die Ehefrau.
• Die Scheidung der Ehe erfolgte noch in demselben Jahr 2017.
• Das Finanzamt besteuerte den Gewinn aus der Veräußerung beim Veräußerer.

Der Bundesfinanzhof gab dem Finanzamt Recht. Der Veräußerer (hier: der geschiedene Ehemann) hat innerhalb der oben genannten Frist von zehn Jahren die Immobilie an die Käuferin (hier: die geschiedene Ehefrau) veräußert. Auch hat die Ausnahme der Selbstnutzung nicht gegriffen, da der Veräußerer bereits im Jahr der Trennung (2015) ausgezogen ist und die Ehewohnung bis zur Veräußerung auch nicht mehr genutzt hat. Die Drohung zur Zwangsversteigerung ist aus steuerlicher Sicht nicht von Belang. Der Gewinn aus der Veräußerung des Einfamilienhauses stellt somit zurecht einen steuerpflichtigen Spekulationsgewinn dar.

Aus unserer Sicht ist somit zu empfehlen auch im Rahmen einer Trennung darauf zu achten, dass die Voraussetzungen zur steuerfreien Veräußerung des eigenen Miteigentumsanteils weiterhin greifen und die Immobilie u.a. rechtzeitig veräußert wird. Gerne können wir Sie bei Bedarf diesbezüglich beraten.